五天十一连击！一声惊雷后刘二泉，楼市变天了-锋晨剖析室
国庆，最大的新闻本应是人民币正式纳入SDR，报道的最多的新闻本应是各大旅游景点的拥堵盛况。然而，这一切的风头，都被楼市抢尽，从9月30日到10月4日两世花，几乎每天都有大新闻蹦出来，短短五天，共计十一座城市出手调控，其中包含北京、深圳、广州这三大一线城市。
此外，10月3日下午，楼市传来一声惊雷！住建部公布了一批各地查处的违规失信房地产开发企业和中介机构名单，共45家。住建部称，这些房地产开发企业和中介机构，通过发布虚假广告、恶意编造散布谣言，制造房源紧张气氛，采取违规预售、捂盘惜售等手段，煽动消费者购房，以达到其抬高房价、牟取私利的目的。
9月，房价涨势着实惊人，百城新建住宅均价为12617元/平方米，环比上涨2.83%，同比上涨16.64%。一线城市新建住宅均价涨幅大多超过百城平均水平，环比涨逾3.4%，同比涨逾21%。然而，随着楼市调控政策的呼啸而至，以及监管的趋严，楼市在一定程度上降温将不可避免。
今天就让我们梳理下这五天的楼市调控政策，由于篇幅所限，只列出各地最重要的内容。
9月30日
北京：普通自住房，首套首付款比例不低于35%，无论有无贷款记录，二套首付款比例不低于50%。非普通自住房，首套首付款比例不低于40%，二套首付款比例不低于70%。
天津：非天津市户籍居民家庭，在天津拥有1套及以上住房的，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，申请商业贷款首付比例不低于40%。
苏州：进一步加强商品住房价格监管。对违约的房地产开发企业进行提醒、约谈、告诫，必要时暂停其价格申报飓风音速，并建议由住建部门暂缓核发预售许可证等惩罚。
本轮北京的调控政策被称为史上最严，主要是从限贷发力。调整前普通住房和非普通住房不作区分，首套房首付比例为30%，二套房首付比例为50%。此次调整后，将刚需房和豪宅区分开来（北京不少的非普通自住房可算作豪宅），第二套非普通自住房的首付比例更是提高到七成，考虑到北京的高房价美版鬼来电，对于富人的资金流动性是一个较大的限制，北京的豪宅市场将降温。虽然初次置业者的买房压力短期内也会有所增大，但总体看是更符合房地产市场的长期健康发展的，房价控制下来，虽然首付比例提高了，但是基数会相对低一些。
另外，本次还提出加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%，进一步满足了刚性购房者的需求，避免新房供应豪宅化龙将2官网。
天津出台的政策包含了限购、限贷，但是相比北京而言温柔了许多，只限制非天津市户籍居民家庭购房，而且只是在市内六区和武清区范围内电白同乡论坛。这也不难理解，毕竟目前天津的房价也只是一万多，不到北京的一半。虽然天津去年GDP增长9.3％，人均GDP更是高于北上广，但天津的城市居民人均可支配收入和一线城市相比还有不小的距离历劫俏佳人。所有单项指标中，金融机构本外币存款余额是被很多人认为最能反映一个城市竞争力和发展潜力的，到今年上半年，北京的存款余额是13.5万亿，天津只有2.97万亿，确实不宜下手太狠，限制下非本市户籍，防止北京的溢出效应过大也就可以了。
苏州就不多说了，主要就是将加强监管，限制开发商哄抬价格一类的。
10月1日
成都：分区实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房（法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外）。购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。
郑州：在市内五区和郑东新区等四区，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下（不含180平方米）的住房。
从9.30新政即可看出，本轮楼市调控大方向是严控一线城市，对于二线城市相对宽松。一线城市刚需足，资金存量大，要有大力度才能遏制住房价疯涨势头。二线城市体量小，资金流动性高，波动也较大，今年年初以来，基本是各热点二线城市轮流坐庄，更适合逐步进行调控，防止房价出现大幅下跌的情况。
成都和郑州都是像天津一样实行分区域限购。成都是对商品住房进行限购，限购单位是自然人，也就是说天芒传奇，家庭成员在两位或以上的，想买二套房，该咋买咋买，钱够就行。郑州则是对拥有两套房者限购180平米以下住房，180平米以上住房，还是有钱随便买。
郑州最近几个月的房价涨幅领跑全国，9月的环比涨幅更是勇夺冠军，也难怪距离“郑九条”的出台时间才10多天，限购政策便出台。有意思的是，仅仅过了两天，也就是10月3日，郑州便在重启限购后再限贷，二套房贷款首付40%，首套房首付30%。可以看出，当地对楼市的调控是势在必行，但购房者也不必过于担心成长回眸，调控是渐进式的，主要目的是遏制房价的猛涨势头，刚需型购房者受影响不大。
10月2日
济南：购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。济南户籍居民购买第三套住房不提供公积金贷款；已有三套住房的，暂不得再购房。非济南市户籍家庭限购一套住房。新规适用于历下区等六区。
无锡：暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房；对已拥有1套住房的居民家庭，购买普通住房，最低首付款比例由不低于30%调整为40%。房地产开发企业不得向同一买受人，出售多套商品住房。
合肥：在市区（不含四县一市）范围内，暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房；暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。
济南和无锡都是限购、限贷双管齐下。济南的限购政策对本市户籍和非本市户籍作了区分，同时实行分区域限购、限贷。对于非本市户籍的家庭限制较为严格。无锡的限贷政策对于初次置业者并无影响，对于有改善型需求的购房者来说，首付时的资金压力会大一些。
合肥的限购政策主要是针对新建商品住房和存量住房，和无锡有一点类似。需要注意的是，这两座城市的购置新房的需求受到压抑，可能会转向去购买二手房，预计二手房市场会有一个阶段性的上涨。
10月3日
武汉：对江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、东湖高新、经开（不含汉南）、东湖风景区实行住房限购限贷。在武汉拥有1套住房的本市户籍居民家庭，校本教研制度在上述区域购买第二套住房申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例为50%。在武汉拥有1套住房的非本市户籍居民家庭，在上述区域购买住房的，暂停发放商业性个人住房贷款。
武汉的新政对于非本市户籍居民的限制并不算严格，但可以在一定程度上缓解市场上的“恐慌性购房”。分区域限购是本轮调控的主旋律之一，包括天津、成都、郑州、济南在内都有实行。这点比较好理解，哪个区域热限制哪里呗，一方面可以调整热点地区的高房价，另一方面可以对周围形成挤出效应，有助于去库存。
10月4日
深圳：本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；连续缴纳5年以上个人所得税或社保的非户籍居民家庭，限购1套住房。对无房且无贷款记录的，继续执行三成首付；对无房但有贷款记录的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。
广州：严格执行既有的住房限购政策，本市户籍居民家庭限购2套住房，非本市户籍居民家庭限购1套住房。严格执行现有差别化住房信贷政策，对贷款购买首套自住住房的家庭和对拥有1套住房并已结清相应购房贷款，执行最低首付款比例30%的规定；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例不得低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。
正如前文所述，本轮一线城市的调控措施是非常严厉的。此次深圳在限购、限贷端同时发力。把非户籍居民家庭购房的社保年限从3年延长到了5年，是一个非常大的限制，很多家庭的购房计划都将搁浅。同时对本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房，一定程度上封堵了离婚买房的漏洞，避免了民政局门口排队离婚的闹剧的出现。
单从限贷政策看，无贷款记录的初次置业者并不受影响。考虑到深圳傲视群雄的房价，无房但有贷款记录的和已有1套住房的购房者的资金会吃紧，对深圳楼市的投资性需求将有较大抑制我成了张无忌，在当前严控一线楼市的政策背景下，单纯为投资而买房的购房者真的要好好斟酌下了。
广州的新政中，最主要的还是二套房最低首付款比例的提高，广州目前的房价也就在两万左右，远低于北京、深圳，所以带来的冲击相对小一点。
综述
对于此次的五天十一连击以及监管层的重拳，有分析认为，房价将出现大跌，2016或是中国房地产的历史大顶齐峰新材。笔者认为，这种看法有点极端了，并没有认真去看清楚本轮的楼市新政。
诚然，部分城市存在着短期见顶的迹象，闭着眼买房就能赚钱的日子已经一去不复返了，但并不意外着房地产历史大顶的到来，过去十几年里，房产或许是最好的抗通胀投资品种。经历了长期的高速发展，楼市从黄金时代进入了白银时代，这将持续很长一段时间，而不是迅速跌入青铜时代。
本轮楼市新政的分化还是很明显的，严控一线城市，对二线城市相对温柔，同时多个二线城市仅仅是限制热点地区。这就可以看出，政府对当前楼市的主要态度还是调控，绝非打压。未来很长一段时间内，M2增速仍会维持在10%左右，流动性充裕。当前银行利率低，股市沉寂已久，海外资产配置渠道相对不足，放眼望去，除了神挡杀神佛挡杀佛的黄金，最好的投资标的仍是一二线房产。本轮新政的出台会在一定程度上为楼市降温，但并不会马上止住房价的上涨，预计到明年2、3月份才会有比较显著的作用。一二线房价高位横盘，三四线加速去库存是理想的结果。投资者在当前调控力度加大、房价涨幅趋缓的的大环境下，需要保持对楼市政策、交易信息、资金动态的高度敏感。
2016年10月1日，人民币正式纳入SDR，中国的资本账户将会变得更加开放。以前我们关起门来，部分金融资产价格过高，可以慢慢调整。但是和国际市场进一步接轨后，就不能太任性了。一二线房价无限制地疯涨，然后大幅下跌，恐怕是很难承受的。所以本次调控实际上是在救楼市。
梅爱偲将一二线城市的资金向三四线城市引流，消化库存，同时为楼市降温，以时间换空间，显然更有利于楼市的长期健康发展粉刷匠歌词。
